《西安市经济适用住房价格管理办法》全文

　　西安市经济适用住房价格管理办法

　　第一条 为加强经济适用住房价格管理，规范经济适用住房价格行为，促进本市经济适用住房的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国家发展计划委员会、建设部《经济适用住房价格管理办法》(计价格〔2002〕2503号)、《陕西省定价目录》(陕价监发〔2002〕148号)有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地以划拨方式供应，按规定享受政府税费减免优惠政策，向城镇低收入住房困难家庭供应，限定户型面积、限定销售价格的保障性住房。

　　第三条 本市经济适用住房价格管理适用本办法。

　　第四条 市政府价格主管部门是本市经济适用住房价格的主管部门，依法对本市行政区域范围内的经济适用住房价格实施管理。

　　市政府住房保障和房屋管理、财政、建设、规划、国土等主管部门按照职责协助做好经济适用住房价格的监督和管理工作。

　　第五条 经济适用住房价格实行政府指导价。

　　第六条 制定经济适用住房价格应以保本微利为原则。

　　第七条 开发企业开发建设的经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

　　第八条 开发成本包括征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、行政事业性收费和政府性基金、廉租住房建设资金。

　　(一)征地和拆迁安置补偿费：按照法律、法规及有关政策规定用于征用土地和拆迁补偿所支付的费用。包括：

　　1.土地补偿费。

　　2.安置补助费。

　　3.地上附着物补偿费。

　　4.青苗补偿费。

　　5.房屋等建筑物作价补偿费。

　　6.临时安置过渡及搬家补助费。

　　7.停产停业损失补偿费。

　　8.取得土地时发生的耕地占用税等相关税费。

　　9.征地、拆迁过程中按规定发生的其他费用。

　　(二)勘察设计和前期工程费包括：

　　1.工程勘察费。包括水文、文物、工程地质勘察费。

　　2.建筑规划及设计费。包括建筑工程设计费，建筑规划测绘费用等。

　　3.标底编制费。

　　4.前期工程费。包括施工通水、通电、通气、通路及平整土地的费用。

　　5.工程前期报建过程中发生的其他费用。

　　(三)建筑安装工程费：列入施工图预(决)算项目的房屋建筑安装工程费。包括：

　　1.房屋的土建(含土方，桩基)工程费。

　　2.水、暖、电、气、热、通讯、电视线路、消防、电梯等设备采购及安装工程费。

　　3.附属工程费。

　　4.建筑安装工程监理费。

　　5.建筑安装工程建设中发生的其他费用。

　　(四)住宅小区基础设施建设费是指小区用地规划红线内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非经营性公共配套设施建设费。

　　1.小区红线内基础设施建设费。包括小区红线内的道路、供水、供电、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化、消防等公共基础设施建设费用。

　　小区红线内景观绿化费用按照有关的绿化等级和标准确定。

　　2.小区红线内非经营性公共配套设施建设费。公共服务建筑设施中的小区居委会、物业管理用房、人防工程、公共停车棚、公厕、配电水泵消防房、垃圾转运站等非经营性公共配套设施建设费用计入经济适用住房建设成本。经济适用住房公共服务建筑面积按有关规定执行。

　　小区红线内规划配建的公办幼儿园、公办学校的建设成本在开发企业提供教育主管部门无偿接收相关资料后，可计入经济适用住房开发成本。

　　3.政府明文规定收取的其他住宅区配套基础设施建设费。

　　(五)管理费按照本条(一)至(四)项费用之和的2%计算。

　　(六)贷款利息：按照开发企业为本期建设工程建设筹措资金所发生的，审价时点国家公布银行贷款基准利率计算贷款利息。

　　(七)行政事业性收费和政府性基金按国家有关规定计收。

　　(八)廉租房建设资金。按政府有关规定执行。

　　第九条 税金依照国家规定的税目和税率计算。

　　利润按照第八条(一)至(四)项费用之和的3%计算。

　　第十条 下列费用不得计入经济适用住房价格：

　　(一)住宅小区内配建的商店、银行、医院、会所、地下停车场及民办幼儿园、民办学校等经营性面积的所有开发成本。

　　(二)开发单位留用的办公用房应分摊的土地费用、建筑安装费用及其他费用。

　　(三)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠、广告宣传和展览等其他费用。

　　(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。

　　(五)由于开发单位的原因造成超过土地出让合同规定的动工开发日期而发生的土地闲置费等。

　　(六)按规定已经减免的及其他不应计入价格的费用。

　　第十一条 经济适用住房项目内，经济适用住房面积和配建的经营性用房面积的开发成本应当分别独立核算，对于不能分清成本归集对象或不能准确计算的费用，按照经济适用住房面积和配建的经营性用房面积进行分摊。原经济适用住房项目配建的经营性用房面积使用划拨用地的，须经市住房保障和房屋管理部门会同规划部门确认经营性用房面积，依法办理土地出让审批手续。

　　第十二条 开发企业应当在经济适用住房项目当期报审楼幢施工主体封顶，达到销(预)售条件时，向市政府价格主管部门提出书面定价申请。

　　第十三条 开发企业的书面定价申请应当包括以下内容：

　　(一)申请制定价格的具体项目名称、四至、规模、总建筑面积、项目建设基本情况、土地及城建手续办理情况、是否符合规定的经济适用住房建设标准等内容。

　　(二)拟制定的价格水平。

　　(三)拟定价格与同地段同类型建设项目(含经济适用住房项目和商品房项目)的价格水平比较。

　　(四)其他需要说明的情况。

　　第十四条 开发企业随书面定价申请附以下材料：

　　(一)开发企业工商执照及资质证书复印件。

　　(二)经济适用住房销售价格申报表。

　　(三)经济适用住房立项(核准)、用地批文。

　　(四)市住房保障和房屋管理部门核准经济适用住房户型备案证明，房屋面积预测报告。

　　(五)《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》复印件。

　　(六)经规划部门审核、批准的总平面图和经济适用住房主管部门审核的建筑单体施工图、室外管线、道路、园林景观设计总图。

　　(七)征地、拆迁公告、拆迁安置协议及费用支出凭证、征地拆迁过程发生的相关税费支付凭证及其他相关资料。

　　(八)建筑工程设计、勘察、监理、中标施工合同书复印件;建筑安装工程预(决)算(工程量清单)、室外工程预(决)算(工程量清单)。

　　(九)城建交费单、各项行政事业性收费项目费用缴费凭证。

　　(十)其他应计入成本的费用付款凭证及市政府价格主管部门规定提交的其他材料。

　　第十五条 经济适用住房在核定销售价格前须进行成本监审。

　　市政府价格主管部门所属成本监审机构根据重要商品成本监审相关规定，对开发企业申报定价成本进行成本监审。成本监审机构按照《政府制定价格成本监审办法》、《陕西省定价成本监审操作规范》依法对经济适用住房项目定价成本进行成本监审，核算定价成本，并出具《成本监审报告》。

　　《成本监审报告》确定的经济适用住房定价成本，是制定经济适用住房价格的基本依据。

　　第十六条 对经过成本监审，手续、材料齐全的经济适用住房项目，市政府价格主管部门会同市住房保障和房屋管理部门在成本监审报告出具后15个工作日内作出制定经济适用住房政府指导价的决定。

　　第十七条 按照本办法确定的经济适用住房价格，为同一期工程开发建设住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢(单元)增减的代数和为零的原则由开发企业确定。

　　第十八条 经济适用住房价格上浮在不超过3%的幅度内，由市政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。

　　第十九条 经济适用住房价格实行明码标价制度。开发企业须按照国家发改委《商品房销售明码标价规定》和省物价局《商品房销售明码标价规定实施细则》规定，做好明码标价，实行“一套一标”，在销售场所显著位置悬挂西安市价格监督检查局监制的明码标价牌(表、签)，自觉接受社会监督。

　　第二十条 经济适用住房“一套一标”价格一经确定公布后，开发企业不得擅自提高价格对外销售，不得在批准的价格之外加收任何费用或强行推销及搭售商品。

　　第二十一条 凡未按本办法规定确定或审批价格的，市住房保障和房屋主管部门不予核发销售(预售)许可证。

　　第二十二条 建立房地产开发经营企业负担卡制度。凡涉及房地产开发经营企业的建设项目收费，收费的部门和单位必须按规定在企业负担卡上如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，加盖单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的，房地产开发经营企业有权拒交，并向市政府价格主管部门举报。

　　第二十三条 开发企业违反价格法律、法规和本办法规定的价格行为，由市政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》予以查处。

　　第二十四条 本办法自发文之日起施行，有效期5年。