2018西安深化住房供给侧结构性改革实施方案通知

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  西安市人民政府办公厅关于印发《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》的通知

  西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案

  为深入贯彻党的十九大精神,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,落实居住用地“两个20%原则”,推进共有产权住房建设,深化住房供给侧结构性改革,按照《西安市深化土地供给侧结构性改革实施方案》(市字﹝2018﹞19号)、《西安市人才安居办法》(市办字﹝2017﹞212号),结合西安实际,提出以下实施方案。

  一、总体要求和工作目标

  (一)总体要求。

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党中央、国务院的决策部署,坚持以人民为中心的发展思想,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,紧扣“追赶超越”、“聚焦三六九,振兴大西安”和建设国家中心城市的奋斗目标,深化土地和住房供给侧结构性改革,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,全面提升人民群众的居住幸福感和获得感,为建设“品质西安”、“宜居西安”提供有力支撑。

  (二)工作目标。

  深化住房供给侧结构性改革,严格落实居住用地“两个20%原则”,自2018年起,全市20%的居住用地,用于公共租赁住房(以下简称“公租房”)建设,重点解决城市中低收入住房困难家庭、各类人才、院校毕业生、农民工住房问题和相应的子女入学、就医等配套问题;20%的居住用地,用于限地价、限售价的“双限房”建设,以共有产权的形式,解决中等以下收入住房困难家庭和无自有住房各类人才的居住问题。

  推进共有产权住房制度改革,按照政府和个人共同出资、共有产权、共享增值收益的原则,加快建立共有产权住房制度,降低中低收入住房困难家庭、各类人才购房门槛,培养“租购并举”住房消费理念,形成共有产权、住房保障、人才安居与房地产市场精准调控相结合的新型住房制度。

  二、实施原则

  (一)准确把握用地基数。

  居住用地“两个20%原则”的测算基数为扣除安置房用地之外的年度住宅供地计划总量。

  (二)提前编制用地计划。

  按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划,综合人口增量和人才引进预期等情况,提前编制住宅用地供应计划,并按照“两个20%原则”,制定公租房、共有产权住房土地供应计划。

  (三)合理下达建设任务。

  按照供需平衡、适当超前、总量控制、区域调节的原则,综合土地供应计划、常住人口数量、人才引进计划、房地产市场和区域供需状况等因素,平衡区域供需关系,合理下达公租房、共有产权住房年度建设任务。

  (四)科学规划空间布局。

  按照“东拓、南控、西进、北跨、中优”的城市空间发展战略,综合产业发展、区域定位、公共配套、招商引资等因素,科学合理规划公租房、共有产权住房的空间布局。要优先在生活配套及市政配套设施完善的城市建成区布局,提前在产业园区、创客空间等新市民和人才聚集区配套建设,确保规划空间布局与城市整体空间发展定位相适应。轨道交通车辆段上盖及其沿线一定范围内的居住用地,主要用于公租房、共有产权住房建设,方便中低收入家庭和各类人才的居住生活。

  (五)政府主导社会参与。

  政府充分发挥提供基本住房保障和人才安居的主渠道作用,主导公租房、共有产权住房相关规划、建设、管理的统筹发展。大力引导社会优质资源积极参与,鼓励社会资本投入公租房、共有产权住房建设,实现社会效益和经济效益双赢局面。

  (六)统筹使用资源共享。

  坚持住房保障和人才安居双轨运行,全面推进公租房和共有产权住房建设,实行住房保障和人才安居资源共享、统筹使用,并结合实际需求精准施策、平衡供需。

  三、重点工作

  (一)调整住房保障形式。

  将租赁型保障房(含廉租房、公租房)整合为公租房,以低于市场租金一定比例的价格,面向本市居民、新就业职工、外来务工人员等中等以下收入住房困难家庭和在本市无自有住房且经市委人才办、市人社局认定的各类人才或新毕业大学生出租。

  将经济适用住房、限价商品住房整合为共有产权住房,实行政府与购房人按份共有产权,面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市户籍居民、取得本市居住证的非本市户籍居民和各类人才供应。

  不再新立项租赁型保障房、经济适用住房、限价商品住房项目,已立项的,仍按原政策规定组织实施。已配租、配售的,仍按原政策规定居住、退出和上市交易。已取得租赁型保障房资格的保障对象,按原政策标准配租公租房。已取得经济适用住房、限价商品住房购房资格的保障对象,可以自主选择购买存量经济适用住房、存量限价商品住房或共有产权住房中的一种。

  (二)优化土地供应结构。

  明确公租房、共有产权住房的用地指标和空间布局,合理安排商品住房用地。自2018年起,在编制年度居住用地供应计划时,优先充分保障公租房、共有产权住房用地,供地比例原则不低于40%。

  (三)完善住房供应体系。

  统筹解决各类居民的住房问题,构建和完善以公租房、共有产权住房和商品住房为主的多主体供应、多渠道保障的住房供应体系,分层次满足城市低保、低收入家庭、外来务工人员、中等偏下收入家庭、刚需家庭、新就业职工和改善型住房需求。推行住房货币化补贴,对符合条件的低收入城市居民发放租赁补贴;对符合条件的各类人才提供购房补贴或租赁补贴。2018-2021年期间,全市计划建设和筹集公租房20万套、共有产权住房15万套,住房货币化补贴全覆盖,并根据住房需求变化,综合评估、科学调整、及时优化。

  (四)加强规划建设管理。

  严格执行《城市居住区规划设计规范》、《西安市城市规划管理技术规定》、《西安市进一步加强重点历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》等城乡规划管理要求,按照因地制宜、统筹规划、合理布局的原则,加强公租房、共有产权住房的规划管理,同时做好“多规融合”的协调衔接,确保市政基础设施、公共服务设施、生活配套设施、综合交通设施等同步规划、同期建设、同步交付使用。

  提高公租房、共有产权住房建设品质,积极应用新技术、新工艺、新材料、新设备,推行全装修成品交房制度。调整公租房、共有产权房建设标准,公租房项目户均建筑面积75平方米左右,最大套型原则不超过90平方米;共有产权住房项目户均建筑面积90平方米左右,最大套型原则不超过144平方米。

  (五)畅通资金筹集渠道。

  公租房建设资金,可由政府或国有独资政策性住房专营机构代表政府投资,也可由政府提供政策支持,鼓励社会力量投资。政府投资公租房项目的资金计划列入年度预算,可通过加大财政预算、金融贷款、发行债券及政策性住房租售收入等方式多渠道筹集。共有产权住房建设实行政府主导下的企业化、市场化运作,建设资金由取得土地出让使用权的国有独资政策性住房专营机构或房地产开发企业自筹。支持各类金融机构采取直接投资、融资等方式建设共有产权住房。

  (六)筹建国有专营机构。

  依托国有政策性住房资产和经营收入,采取资产划转和政府注资等方式,筹建国有独资集团公司—西安市安居建设管理集团(以下简称“安居集团”),承担公租房、共有产权住房等政策性住房的投资、筹集、建设、供给和运营管理等工作,打造政府主导下企业化、市场化的投融资、建设收购、运营管理“三大平台”。同时,鼓励市级、区县、开发区所属的国有独资企业积极参与公租房、共有产权房建设。安居集团筹建方案,由房管部门牵头,会同财政、国资、国土、发改、建设、工商、税务、编办等部门及区县政府、开发区管委会制定。

  四、组织实施

  (一)建立稳定的土地供应机制。国土部门牵头,规划、房管部门配合,在国有储备土地中统筹安排公租房、共有产权住房建设用地,并落实到具体宗地;区县、开发区上报居住用地供应方案时,要按“两个20%原则”,同步提供公租房、共有产权住房土地供应方案,并落实到具体宗地。

  商品住房项目配建公租房的,土地采取出让方式供应;政府集中新建公租房的,土地可采取划拨方式供应;集中新建共有产权住房的,土地采取出让方式供应。

  (二)优化公租房组织建设模式。

  政府主导的公租房建设以商品住房项目配建为主,集中新建为辅。支持企事业单位在符合城市建设和土地利用总体规划的前提下,利用自有存量土地建设公租房。鼓励住房租赁经营机构筹建运营公租房。

  新出让土地的商品住房项目(不含城棚改项目开发部分),按照宗地住宅总建筑面积的15%实物配建公租房,其中,5%按照《西安市商品住房项目配建租赁型保障房实施细则》(市政办发﹝2018﹞49号)规定无偿移交政府;10%由政府按成本价回购。规划部门负责编制商品住房项目配建公租房的规划条件,国土部门负责根据规划条件设置配建的总建筑面积、移交面积和成本价回购面积等出让条件,物价部门负责核定回购成本价,房管部门或安居集团负责接收及回购管理工作。开发区规划区域范围内的商品住房项目,可采取集中建设方式完成配建任务。具体实施细则由房管、规划、国土、物价等部门制定。

  政府集中新建公租房项目,由安居集团、市属一级开发企业、区县(开发区)国有独资企业负责建设。2018年已分解下达的公租房建设和土地供应任务,原则不作调整,仍由市本级、区县政府、开发区管委会等责任单位组织实施。

  (三)推进共有产权住房建设。

  共有产权住房土地采取限房价、竞地价的方式,由竞得人按土地招、拍、挂约定条件建设,产权份额按照销售限价占市场评估价的比例确定。政府产权由政府或其指定的代持机构持有,购房人应按市场优惠租金承租政府产权。购买共有产权住房5年内不得上市交易,购买满5年的,共有产权人依法享有产权份额增值收益权。

  鼓励引导企事业单位在符合城市总体规划和土地利用总体规划的前提下,利用自有土地建设共有产权住房,相关实施细则由市房管、国土、规划等部门另行制定。

  五、保障措施

  (一)加强组织领导。

  深化住房供给侧结构性改革,严格落实居住用地“两个20%原则”,推进公租房和共有产权住房建设,事关重大,国土、规划、房管部门要主动发挥牵头作用,把好土地供应关、规划选址关和建设管理关;市级相关部门要积极主动、加强配合、提高效率,开辟手续办理报批绿色通道;各区县政府、开发区管委会要切实承担主体责任,加强研究、提前谋划、细化方案,切实抓好落实工作;安居集团要充分发挥“三大平台”的作用,推进公租房、共有产权住房建设。

  (二)确保资金到位。

  市财政、区县政府、开发区管委会要根据年度建设任务,畅通资金渠道,统筹安排使用,确保资金按时足额到位。加紧制定安居集团筹建方案,2018年年底前完成企业注册、资产划转、财政注资、挂牌营业等工作,充分发挥国有政策性住房运营机构的管理优势,通过资产证券化、房地产信托基金等融资方式,盘活存量资产、增加运营收入、减轻财政压力。

  (三)加强督导考核。

  将落实居住用地“两个20%原则”和公租房、共有产权住房建设情况纳入全市目标责任综合考评,加强日常巡查和监督检查,对进度缓慢、落实不力的责任单位下发整改通知书,对政策措施不到位,土地供应不达标、建设项目未落实、基础设施不完善的,暂停区域商品住房土地供应、建设审批和销售许可,并按规定程序进行约谈或问责。

  附件:西安市共有产权住房建设管理实施细则(试行)

  附件

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