西安住建提醒租房时警惕这几类高风险现象

　　“房子”是人们生存生活的头等大事，“买房”要谨慎选择，“租房”也不可粗心大意。岁末年初，提醒有租房意向的朋友们，租房时警惕这几类高风险现象!

　　第一类：“租金贷”陷阱

　　有的租赁企业以“零中介费”、“押一付一”、“押零付一”、“分期付款”、“按月付租”即享“房租和服务费折扣”等宣传，诱导租客办理租金分期贷。还有部分租赁企业与租客签订的“合同”既是租房合同，也是贷款合同。这些“合同”中可能仅有一个条款甚至是一句话提及贷款事项，而且写的很模糊，甚至租客都看不懂。在业务员“这个没太大影响”的含糊其辞中，很多人稀里糊涂就办理了“租金贷”，“不明不白”地“被贷款”。这种情况下，租客往往会面临贷款合同不易撤销、退租时难以退贷、贷款逾期失信等多重风险。

　　第二类：“长收短付”

　　“长收短付” 是指收取租客租金周期长于给付房东租金周期。租赁企业利用支付租金周期长短不同、租金价格不同的方式，如果租客月付租金价格就高，租客半年付、年付租金价格会更低，吸引租客一次性支付长时间租金。然后按照月度或者季度支付给房东，将差额部分用于自身经营或者其他用途。如果一次性预付较大额度的房租，一旦公司不能正常经营，租客会造成较大利益损失。

　　第三类：“高收低租”

　　“高收低租”是指支付房东的租金高于收取租客的租金。租赁企业从房东手中高价收房，往往高出市场价，再用低于市场价的价格租出。通过诱人的租金价格，获取房源和租客，快速积累资金和抢占市场，却把风险转嫁给房东和租客。一旦资金出现断裂，就会导致本应支付给房东的租金已被用作其他用途，租客明明已支付了房租，但房东却无租可收，租客和房东双双利益受损。值得注意的是，“高收低租”与上面提到的“长收短付”经常同时出现，一旦租赁公司经营出现问题发生“爆雷”，往往导致大量租客、房东利益受损，“钱房两空”，危害极大!

　　第四类：合同内容模糊不清或缺少重要内容

　　租赁房屋过程中，若产生租赁纠纷，租赁合同是解决争议的主要依据。合同内容模糊不清或缺少重要内容，会使租赁双方在履行合同过程中出现对合同内容理解产生偏差或无合同履行依据等情况，导致租赁纠纷频出。比如：押金的抵扣用途不清晰，租赁到期后出租方以损坏设施等名义，扣押租客押金;租赁期内房屋的附属物品、设施设备损坏的，房东应承担的维修义务或租客应承担的赔偿责任约定不清，维修和赔偿时互相推诿;租赁期限及租赁期满后的租赁期限约定不清，租客想要续租但房屋已租给了其他人;租赁期满后的租金涨幅约定不清，房东随意涨价租客利益受损;水费、电费、燃气费、供暖费、物业管理费等费用应由房东或租客承担约定不明晰;房东或租客有违约行为的，赔偿事项约定不清，造成另一方权益受损……

　　第五类：“隔断房”

　　“隔断房”是指在一套房屋内违规私建隔断墙、私改房屋建筑结构，使房屋打破原来的内部空间设计形成多个所谓的“独立单间”。“隔断房”房主通过改造可以将房子出租给更多的人获取更高的收益，但对于租客来说，风险隐患可不小!“隔断房”减少人均居住面积，影响采光与通风，租客的居住安全性、舒适度无法得以保障。更重要的是，“隔断房”往往会堵塞房屋的消防疏散通道，改变用电线路，存在极大的消防安全隐患。冬季用电量增大，本来就易发生消防安全事故，对于“隔断房”来说更是“高危时期”。

　　风险防范建议

　　一、谨慎选择住房租赁企业

　　房东在委托出租房屋以及租客在承租房屋时，应当选择经营规范、市场信誉度高的专业化、规模化住房租赁企业或经纪机构，及时查看企业营业执照、相关资质及投诉纠纷情况。多渠道了解其市场口碑和客户反映，判断企业经营状况，拒绝接受未办理市场主体登记、已列入经营异常名录或失信名单的企业提供的房屋租赁服务。

　　进行住房租赁交易前，先登录西安市住房租赁交易服务平台查看企业是否在租赁平台进行开业申报。

　　平台网址：http://zfwsbg.xa.gov.cn/HousesRentWeb.WebApp/

　　二、谨慎选择支付周期

　　租客在向住房租赁企业支付房屋租金时，对于一次性预付3个月以上租金或租金大幅优惠的宣传要高度警惕，尽量选择短期支付房租(如月或季度支付)，注意避免一次性预付较大额度的房租，切勿配合住房租赁企业利用“房租支付周期差”建资金池，降低自身权益受损风险。

　　三、登录西安市租赁服务平台进行租赁合同网签

　　登录西安市住房租赁交易服务平台，使用《西安市房屋租赁合同》(示范文本)进行租赁合同网签。签订合同前，务必认真阅读、充分理解合同条款内容，对租金支付、押金退还、违约责任等等重要条款的约定要清晰明了，双方作出的口头承诺应在合同中予以明确。

　　平台网址：http://zfwsbg.xa.gov.cn/HousesRentWeb.WebApp/

　　四、进行资金监管

　　当出租方为“托管式”租赁企业时，切勿向合同约定之外的企业账户、业务员个人账户或其他个人账户支付款项，应将房租和押金转入由企业在监管银行开立的存量住房租赁交易资金监管专用账户，进行租赁交易资金监管。

　　西安市第一批签订租赁资金监管协议的“托管式” 租赁企业及其资金监管账户明细详见：http://zjj.xa.gov.cn/zw/zfxxgkml/zwxx/gsgg/qtgsgg/5fc0b9bef8fd1c59664deef8.html

　　五、切勿选择“隔断房”

　　“隔断房”居住面积狭小，存在重大的消防和安全隐患，危害人身安全，违法违规，应拒绝租赁。

　　《西安市规范住房租赁市场管理办法》规定出租住房应当遵循以下标准：

　　(一)最小出租单位标准。出租住房最小单位应当以原房屋设计的房间为最小出租单位，不得违规改变房屋内部结构分割出租，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　(二)最多出租人数标准。出租住房每个房间的租住人数原则不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

　　(三)最低人均租住面积标准。人均租住住房使用面积不得低于5平方米。但为了满足租赁住房特定需求，集中开发且符合规划、消防、安全等规定的租赁住房集约式产品另有规定的，从其规定。

　　六、合法维护自身权益

　　租赁当事人如遇租赁纠纷，要注意及时收集保存证据，积极维护自身权益。应先与另一方协商解决，协商不成的，可向居委会、街道办事处、辖区住建局等申请调解，也可依法申请仲裁或提起诉讼