西安商品住房项目配建公共租赁住房实施细则

　　西安市人民政府办公厅关于印发《西安市商品住房项目配建公共租赁住房实施细则》的通知

　　市政办发〔2018〕118号

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

　　《西安市商品住房项目配建公共租赁住房实施细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　西安市人民政府办公厅

　　2018年12月7日

　　西安市商品住房项目配建公共租赁住房

实 施 细 则

　　第一章 总 则

　　第一条 为解决中低收入家庭、外来务工人员、新就业毕业生及引进人才的住房问题，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，按照《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》(市政发〔2017〕51号)、《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》(市政办发〔2018〕85号)，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于我市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、航空基地等开发区规划区域内，商品住房项目配建公共租赁住房(下称公租房)的建设管理。

　　第三条 上述区域内新出让土地的商品住房项目(含签订土地使用权变更协议的，不含城中村、棚户区改造配套开发部分)，按照不低于宗地住宅建筑面积15%的比例，实物配建公租房，其中，5%无偿移交政府;10%政府回购。

　　配建公租房单位面积政府回购价由土地和建设价格构成，其中，土地价格按宗地出让起始楼地面价计入;建设价格暂按2800元/平方米计入，并由市物价部门委托评估机构根据市场建设价格变动情况定期调整。

　　第四条 开发区规划区域范围内的商品住房项目也可通过集中建设完成配建任务，集中配建项目的选址、规划等建设方案事先必须征得市房管、规划部门同意，并按照《西安市集中配建公共租赁住房项目规划选址及配套设施建设指引》执行。

　　第五条 商品住房项目配建公租房建设用地实行出让供应，开发区集中配建项目建设用地可实行划拨供应。

　　第六条 配建公租房应与商品住房项目建设同设计、同配套、同竣工、同交付，商品住房项目分期实施的，应在首期配建公租房，具体按照《西安市配建公租房户型面积和户内装饰装修设计指引》执行。

　　第七条 配建公租房产权归市政府所有，由西安市安居建设管理集团(下称安居集团)代为持有，并负责配建公租房的回购、接收和运营管理等工作。安居集团成立前，由市房管部门承担此项工作。

　　第八条 市房管部门或安居集团根据年度商品住房土地供应计划、配建公租房建设和回购合同、配建公租房建设进度，编制配建公租房回购资金年度预算，经市财政部门审核后，纳入市级年度财政预算。

　　安居集团成立后，应充分发挥融资优势，盘活存量资产、增加运营收入、减轻财政压力，逐步承担起配建公租房回购资金的主渠道作用。

　　第二章 工作流程和责任分工

　　第九条 商品住房项目配建公租房工作流程及责任分工：

　　(一)市规划部门编制宗地规划条件，明确宗地公租房配建比例、配建面积(含无偿移交面积、回购面积)，并发送市国土部门、市房管部门。

　　(二)市国土部门根据宗地规划条件，明确配建公租房土地价格，并发送市房管部门。

　　(三)市房管部门根据配建公租房土地价格、建设价格(若有变动的，市物价部门应及时告知)，核定配建公租房政府回购价，并发送市国土部门。

　　(四)市国土部门根据配建公租房政府回购价等因素，进行土地出让，并在宗地出让公告、出让合同中明确配建公租房比例、无偿移交及回购建筑面积、政府回购价、分摊土地面积等条款。

　　(五)发改部门受理项目备案信息。

　　(六)市房管部门和安居集团审核配建项目建设方案，签订《西安市商品住房项目配建公租房建设回购合同》。

　　(七)规划部门办理项目建设工程规划许可手续。

　　(八)建设部门办理项目招投标、施工许可、工程质量安全监管等手续。

　　(九)市房管部门和安居集团负责按照配建合同约定，回购、接收配建房屋，并进行产权登记。

　　(十)市国土部门在办理商品住房项目不动产初始登记时，将配建公租房的产权登记至市房管部门或安居集团。

　　第十条 商品住房项目集中配建公租房工作流程及责任分工：

　　(一)开发区按年度拟定集中配建项目的建设方案，向市房管部门提出申请，市房管部门在征求市规划部门意见后予以批复。

　　(二)市房管部门与开发区签订《西安市集中配建公租房项目建设合同》。

　　(三)开发区根据集中配建项目的建设成本等因素，合理确定配建资金缴纳标准。

　　(四)开发区归集商品住房项目配建资金，实行专户管理，专项用于集中配建公租房项目建设。

　　(五)开发区负责拟定区域内调整为集中配建公租房的商品住房项目，集中配建项目规划住宅建筑面积应不小于多个商品住房项目应配建面积之和。

　　(六)开发区负责按照配建合同约定，按期进行建设并将产权移交至市房管部门或安居集团(含配套公建部分)。

　　第三章 监督管理

　　第十一条 各区政府、开发区管委会，发改、财政、规划、国土、建设、房管、物价等部门应按照各自职能，切实提高审批效率，提升服务水平，确保配建公租房按期开工、竣工和交付使用。

　　第十二条 各部门应履行以下监督管理职责：

　　(一)发改部门对项目备案申请中未列入配建公租房内容的，应提醒其进行补正。

　　(二)市房管部门对商品住房项目配建公租房建设方案不符合要求的，不予批准建设方案，并不予签订《西安市商品住房项目配建公租房建设回购合同》。对配建公租房未达到《西安市商品住房项目配建公租房建设回购合同》约定建设标准、建设进度和移交时限，情节严重的，暂停开发企业土地招拍挂资格;情节特别严重的，列入西安市社会信用体系失信企业名单，取消开发企业土地招拍挂参与资格。

　　市房管部门对开发区集中配建项目的建设方案选址、规划等不符合要求的，不予批准集中配建项目建设方案，并不予签订《西安市集中配建公租房项目建设合同》。对已签订《西安市集中配建公租房项目建设合同》，集中配建项目不符合工程进度要求或未按要求实施，情节严重的，不再批准其规划区域内其他集中配建计划。

　　(三)规划部门对未落实配建公租房任务的，不予办理其商品住房项目的规划验收手续。

　　(四)建设部门对未落实配建公租房任务的，不予办理其商品住房项目的竣工验收备案等手续。

　　第十三条 自本细则发布之日起，市政办发〔2018〕49号文同时废止，凡在本细则发布日期之前，已出让土地或发布土地出让公告或宗地出让方案已通过市土地管理工作领导小组审议通过的商品住房项目，仍按土地出让时间节点对应的配建政策执行，具体由市房管部门负责解释。

　　第四章 附 则

　　第十四条 本细则自发布之日起施行，西咸新区、长安区、临潼区、阎良区、高陵区、鄠邑区、蓝田县、周至县可参照执行。

　　附件：1.西安市集中配建公租房项目规划选址及配套设施建设指引

　　2.西安市配建公租房户型面积和户内装饰装修设计指引

　　附件1

　　西安市集中配建公租房项目规划选址及

　　配套设施建设指引

　　第一条 为做好集中配建公租房项目规划选址和配套设施建设，提升宜居环境，按照《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》(市政发〔2017〕51号)、《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》(市政办发〔2018〕85号)要求，结合我市实际，制定本指引。

　　第二条 本指引适用于我市区域内集中配建公租房项目规划选址和配套设施建设。

　　第三条 集中配建公租房项目建设应符合城市总体规划、住房建设规划和控制性详细规划的要求，选址应在城市总体规划确定的规划区居住用地范围内进行，选择生活环境宜居，周边配套成熟、公共交通便捷的建成区或邻近区域，同时应满足以下要求：

　　(一)应选择教育、医疗、社区管理、养老、文体、商业、金融等公建以及市政配套设施相对完善的区域。

　　(二)应选择交通便捷的公共交通沿线和站点周边布局，公交车站点800米半径范围内或轨道交通站点1000米范围内。如在选址时不能满足，则应提前编制公交站点布局专项规划，与项目同期实施，在项目竣工交付时达到此要求。

　　(三)应主要布局在城市建成区。在建成区之外建设的，应同步规划建设配套的市政基础设施和公共服务设施，确保住房竣工交付、配套设施同步到位。

　　(四)应充分考虑用地的安全性和建设的适宜性，应避开地震断裂带、滑坡、泥石流、崩坍影响区或存在其他安全隐患的地段。场地内存在无法避开的地震断裂等危险时，应就危险因素对工程的影响进行评价，并采取有效的安全处理措施。

　　第四条 市房管部门指导各开发区根据年度商品住宅用地供应规模、建设规模及布局组织编制区域内集中配建公租房专项规划，科学合理布局集中配建公租房项目用地，同时应满足以下要求：

　　(一)应做好市政设施、公用设施、综合交通等规划布局，加强相互之间的协调与衔接，并做好与周边区域基础设施规划的对接。

　　(二)应注重城市设计，分区合理、路网结构清晰、人流和车流组织有序，并对建筑单体、场地道路、竖向、景观及各类工程管线进行综合考虑，做到统筹兼顾、经济合理。

　　(三)项目的建筑日照标准、建筑密度、容积率、绿地率应符合我市规划管理的要求。

　　第五条 集中配建公租房项目应按照“同步规划、同步建设、同步验收、同步使用”的原则，配套建设相应基础设施和公共服务设施。

　　(一)市政基础设施。

　　1.应根据规划居住人口总量、人口结构及实际需求，配套建设市政基础设施。

　　2.应根据相关技术规定要求，进行项目的给水、雨水、污水、电力、电讯、供热、燃气、有线电视等管线设置和建设。

　　3.应根据环卫专项规划要求配置公共厕所、垃圾收集点、环卫道班房等各类环卫设施，提倡生活垃圾分类收集。

　　4.应根据规划管理规范设置停车位，适当配置残疾人助力车、小型三轮车、自行车停车位，方便居民使用。

　　5.应根据消防、防灾、救护等相关标准建设道路，合理规划设计无障碍设施，与城市(镇)道路充分衔接。

　　(二)公共服务设施。

　　1.项目公共服务设施配建标准应与居住人口规模相对应。

　　2.项目配套服务设施应根据控制性详细规划的要求，同步配套医疗、教育、敬老、社区服务、行政管理、文体、商业、金融、邮政等公建设施。

　　3.小区级和组团级公建配套设施应注重居委、物业(含业委会)、治安联防站、文化活动室、老年康体活动室、儿童游戏场、健身点以及便利店、餐饮等商业配置。

　　(三)公共安全设施。

　　1.项目建设应符合现行相关建筑设计防火规范的要求，合理确定建筑位置、防火间距、消防车道、消防救援场地、安全疏散场地和消防水源等。

　　2.项目建设应按照相应标准配置完善公共绿地，使之与幼儿园、小学内的活动场地一并作为防灾避难场地。

　　附件2

　　西安市配建公租房户型面积和户内装饰装修

　　设 计 指 引

　　第一条 为落实配建公租房工作，按照《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》(市政发〔2017〕51号)、《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》(市政办发〔2018〕85号)要求，结合我市实际，制定本设计指引。

　　第二条 本设计指引适用于我市商品住房项目配建公租房、开发区集中配建公租房项目的户型面积和装饰装修设计，其中精装修商品住房项目配建公租房的装饰装修设计标准应与本项目商品住房的标准保持一致。

　　第三条 配建公租房装修的主要内容包括：室内外门窗安装到位;地面中高档瓷砖;墙面和顶棚刷白;厨房、卫生间地面、墙面贴瓷，顶棚集成吊顶、排气系统安装到位，厨房灶台、操作台、洗菜池、油烟排放系统安装到位，卫生间座便、面盆、热水淋浴系统安装到位;水、电、气、暖、有线(网络)电视、电话、网线等设施安装到位。

　　第四条 配建公租房户型建筑面积分为60平方米、75平方米、90平方米，户均面积以75平方米为主，具体如下：

　　第五条 商品住房项目应按不低于配建公租房总建筑面积千分之三的比例无偿配置物业办公用房;机动车位按每百平方米0.8个、非机动车位按2个/户比例无偿配置。

　　第六条 配建公租房装修设计施工应当选用符合国家资源节约、满足环保等要求的建筑材料及住宅产品，优先采用通过ISO9001质量认证，ISO014001环境认证厂家的产品，不得采用高耗能及污染超标的材料，材料中甲醛、苯、氨、氡等有毒物质必须符合现行国家标准限值、限量等要求。

　　第七条 配建公租房户内装修及配置标准，应适应中低收入家庭、引进人才的居住需求，具体如下：

　　第八条 商品住房项目配建公租房应保证配套建筑明确划分，不得在配建公租房与商品住房之间设置围墙等物理隔离，也不得有其他类似的措施，确保配建房屋共享小区基础设施和生活配套设施。

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